Führung des Rechtsstreits des Vermieters bzw. des Mieters bei Mängeln

I. Mangelbegriff:

Ein Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt mit einem Schaden oder Fehler behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt oder aufhebt. Zeigt sich ein Mangel, so ist der Mieter verpflichtet, diesem dem Vermieter unverzüglich, anzuzeigen. Der Vermieter ist alsdann idR verpflichtet, den Mangel zu beheben. Anderenfalls kann der Mieter rechtlich gegen den Vermieter vorgehen, z.B. gegebenenfalls die Miete kürzen, oder hat weitere Rechte wie die Ersatzvornahme, die Erhebung einer Instandsetzungsklage oder gar fristlosen Kündigung.

In § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

In § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB heißt es: " Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen".

II. Wichtige allgemeine Tipps: 

1. Minderung der Miete

Eine Minderung der Miete ist dann begründet, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht nur unerheblich einschränkt. Ein Mangel ist aber unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung rechtsmißbräuchlich wäre (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03).Die Mietminderung ist unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder ob er sich um die Abhilfe bemüht, sondern ist dann berechtigt, wenn der Mangel besteht und dem Vermieter durch eine Mängelanzeige des Mieters ihm bekannt ist. Die Bemessung der Minderung sollte dem Fachmann überlassen werden, da Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen. Wenn Sie nicht sofort mit der Kürzung beginnen wollen, zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und gegebenenfalls der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten(BGH, XII ZR 225/03, Urteil vom 6.4.2005).

2. Zurückbehaltungsrecht

Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, obwohl er es könnte, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des „Zurückbehaltungsrechts“ vorläufig einbehalten. 

3. Sanierungsmaßnahmen 

Sanierungsmaßnahmen (Reparaturen) am Mietobjekt muss der Mieter zwar hinnehmen. Er kann aber bei nicht unerheblichen Gebrauchsbeschränkungen die Miete mindern und Kostenersatz für die ihm durch die Maßnahmen entstehenden Aufwendungen verlangen, z. B. für die Kosten anderweitiger Unterkunft. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter für Sanierungs-/Reparaturmaßnahmen nicht verlangen.

4. Modernisierungsmaßnahmen

Verbessert der Vermieter sein Gebäude, so ist dies oft mit Belästigungen und Einschränkungen für die Mieter verbunden (insbesondere durch Lärm und Schmutz). Auch hier ist man als Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Bei energetischen Modernisierungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, ist jedoch eine Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Hier muss der Vermieter beweisen, dass eine die Minderung ausschließende Maßnahme vorliegt.

5. Aufwendungsersatz

Aufwendungen, die dem Mieter infolge von Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten des Vermieters entstehen, hat dieser in angemessenem Umfang zu erstatten. Bei groben Beeinträchtigungen kann z. B. Anspruch auf Ersatz anderweitiger Unterbringung bestehen.

6. Ersatzvornahme

Will der Mieter einen Wohnungsmangel selbst beheben (lassen), so kann er  Ersatz der ihm entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Das geht aber nur, wenn er ihn zuvor wirksam in Verzug gesetzt hat oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels erforderlich war.

7. Instandsetzungsklage

Wenn die Ersatzvornahme zu mühselig oder die Kosten  zu hoch sind, kann der Mängelbeseitigungs­anspruch nach Untätigkeit des Vermieters bzw. Weigerung des Vermieters gerichtlich im Wege der Instandsetzungsklage durchgesetzt werden. Dieses Verfahren ist häufig aber zeitlich sehr langwierig, so dass die Mängelbeseitigung möglicherweise in weiter Ferne ist. 

8. Instandsetzung per einstweiliger Verfügung

Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur möglich bei akuten und eheblichen Mängeln, so u.a. bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall. Der Mieter kann sich nach vergeblicher Aufforderung des Vermieters an das Gericht wenden, das dann im Eilverfahren den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. 

9. Kündigung durch den Mieter 

Wegen erheblicher Wohnungsmängel kann der Mieter ggfs. kündigen. Schäden stellen eine Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und schließen eine Kündigung des Mieters aber aus, wenn sie von ihm selbst zu vertreten sind. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter auch bei gesundheitsgefährdenden Mängeln (z. B. Schimmelbildung) grundsätzlich dem Vermieter zunächst wirksam eine Frist zur Behebung des Mangels setzen (BGH, Urteil vom 18.4.2007, VIII ZR 182/06).  

10. Kündigung durch den Vermieter 

Achtung: Diese Kündigungsgefahr besteht für den Mieter!

10.1. Fristlose Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen,

wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens und Abwägung der beiderseitigen Interessen, nicht zuzumuten ist, am Mietvertrag festhalten zu müssen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Vermieter die Berechtigung der Mietminderung bestreitet, deren Begründung offensichtlich zweifelhaft ist und der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung des Vermieters nicht zahlt (BGH Urt.v.14.9.2011, VIII ZR 301/10). 

Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter auf sein aus seiner Sicht fehlerhaftes Verhalten hinweist und diesen mahnt, die Miete vollständig zu zahlen bzw. falls ein Mangel überbewertet wird, die Miete nur angemessen zu kürzen;

• wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) in Rückstand gerät (§§ 543 II Nr. 3a, 569 III 1 BGB).

Beispielsfall: Der  Mieter kürzt für März und April (zwei aufeinanderfolgende Termine) die Miete. Summiert sich der zurückbehaltene Teil der Miete auf mehr als eine Monatsmiete, droht die Kündigung.

• wenn der Mieter über mehr als zwei Zahlungstermine mit der Miete soweit in Rückstand ist, dass der rückständige Betrag die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3b BGB).

Beispielsfall: Der Mieter kürzt für April bis Juli  (mehr als zwei Zahlungstermine) die Miete wegen eines Mangels. Beträgt der Mietrückstand dann mehr als zwei Monatsmieten, droht die Kündigung.

10.2. Ordentliche Kündigung

Außerdem kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter mit nur einer Monatsmiete in Verzug ist! Damit kommt die Kündigung also  bereits dann in Betracht, wenn der Mieter mit weniger als 2 Monatsmieten in Rückstand ist (BGH VIII ZR 107/12).

III. Mangelanzeige 

1.  Form der Mangelanzeige 

Um den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen, wird - aus Beweisgründen  - üblicherweise eine schriftliche Mängelanzeige angefertigt. In dieser muss der Mieter genau festhalten, um welchen Mangel es sich handelt. Weiterhin muss er dem Vermieter eine angemessene Frist mit Benennung eines Enddatums setzen, innerhalb derer er den Mangel beseitigen soll; als angemessen angesehen werden im Normalfall üblicherweise zwei Wochen, um so  dem Vermieter ausreichend Zeit zu geben, die Mängelbeseitigung vorzunehmen bzw. zumindestens einzuleiten. 

Tipp:  Mängel möglichst exakt dokumentieren! Hierzu kann der Mieter aussagekräftige Beweisfotos anfertigen. Sinnvoll ist es auch  Zeugen hinzuzuziehen für den Fall, dass es später zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommt.

2. Gibt es  Fristen für die Behebung von Mängeln?

Es gibt keine genaue gesetzliche Frist. Die Frist zur Behebung von Mängeln hängt von der Art und dem Umfang der Mängel im Einzelfall ab, muss also angemessen sein. Bei schwerwiegenden Mängeln, die die Gesundheit oder Sicherheit des Mieters gefährden, muss der Vermieter zeitnah bzw. unverzüglich tätig werden. Bei weniger dringenden Mängeln wäre  eine Frist von 2 bis 4 Wochen angemessen.

3. Kann der Mieter die Miete kürzen, ohne den Vermieter vorher auf die Mängel hingewiesen zu haben?

Nein, bevor der Mieter die Miete kürzt, muss er den Vermieter auf die Mängel hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt, kann der Mieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen kürzen.

4. Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Höhe der monatlichen Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Mängel und dem Umfang der Beeinträchtigung. Es gibt keine pauschale gesetzliche Regelung zur Höhe der Mietminderung, da jeder Fall  einzeln betrachtet werden muss.  Anhaltspunkt können Mietminderungstabellen sein. 

5. Wie lange darf die Miete gemindert werden?

Bitte beachten Sie, dass Sie die mtl. Mietkürzungen insgesamt nur bis zu einer Monatsmiete vornehmen sollten, da ansonsten für den Vermieter die  Möglichkeit für eine Kündigung des Mietverhältnisses 

6. Muss der Mieter die Mietminderung ankündigen?

Ja, bevor der Mieter die Miete mindert, muss er den Vermieter darüber informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen. Der Mieter sollte in dem Schreiben auch die Höhe der Mietminderung angeben und begründen.

7. Wie lange hat der Mieter Zeit, um eine Mängelanzeige zu erstellen?

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erstellung einer Mängelanzeige. Der Mieter sollte jedoch möglichst zeitnah reagieren, um dem Vermieter die Möglichkeit zur Behebung der Mängel zu geben.

Außerdem kamm der Mieter bei nicht erfolgter Mangelanzeige im Normalfall weder das Minderungsrecht nach § 536 BGB geltend machen, noch hat er selbst Anspruch auf Schadensersatz nach § 536a Abs. 1. BGB. Zudem entfällt das Recht auf eine fristlose Kündigung.

Durch das  Unterlassen  der (rechtzeitigen) Mängelanzeige setzt sich der Mieter Schadensersatzansprüchen aus nach § 536c Abs. 2 BGB aus. Dies ist u.a. der Fall, wenn sich der Mangel weiter verschlimmert oder Folgemängel auftreten, welche durch eine unverzügliche Mängelanzeige nicht eingetreten wären. Deshalb ist es auch wichtig unerhebliche Mängel beim Vermieter anzuzeigen, um größeren Schäden vorzubeugen. 

Im Einzelfall kann aber kein Schadenersatzanspruch des Vermieters bestehen, wenn der Mieter nach unterlassener Mängelanzeige ohne Verschulden davon ausgehen durfte, dass dem Vermieter der Mangel bekannt ist. Eine unterlassene Mängelanzeige ist möglichewrweise auch nicht ursächlich für den eingetretenen Schaden, wenn dem Vermieter nach der verspäteter Anzeige noch genügend Zeit zur Schadensabwendung blieb.

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