Mietkaution

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Mietkaution abzurechnen und ein Guthaben an den Mieter zu erstatten. 

Selten kommt es  aber vor, dass die Rückzahlung der Kaution schnell nach dem Mietvertragsende erfolgt. 

Das hat Gründe:  

Dem Vermieter steht eine "angemessene Frist" zu, um genau zu prüfen, ob und welche Ansprüche ihm gegenüber dem Mieter noch bestehen. 

Dabei handelt es sich häufig um:

• Geldbeträge aus noch nicht abgerechneten Nebenkosten
• vorher vereinbarte, nicht erledigte Schönheitsreparaturen
• Mietschulden

1. Abrechnungsfrist

1.1 Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Vor Ablauf dieser Frist kann der Mieter also nicht mit seinen Rückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen (Mietrückstände o.ä.) oder den Vermieter darauf verweisen, sich aus der Mietkaution zu befriedigen (BGH 12.01.1972, VIII ZR 26/71). Wurde im Mietvertrag keine Abrechnungsfrist vereinbart, ist nach der Rechtsprechung eine Frist von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages bzw. Übergabe der Mieträume für die Fälligkeit der Rückzahlung der Mietkaution angemessen. Liegen besondere Umstände vor, kann diese Frist auch länger oder kürzer sein. Achrtung: Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben.  Kann der Vermieter über die Mietkaution schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind. 

 1.2  bei ausstehender Betriebskostenabrechnung
Über den Abrechnungszeitraum hinaus kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution im Mietrecht zurückbehalten, wenn künftige Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (BGH 18.01.2006, VIII ZR 71/05). In der Regel ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung dann zu erwarten, wenn die Abrechnung des Vorjahres mit einer Nachzahlung endete. Der zurückbehaltene Teil muss indes angemessen sein und sich an der Höhe der vergangenen Nachzahlungen orientieren. Der Vermieter darf dann bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung, also 12 Monate, einen Teil der Mietkaution zurückbehalten.

1.3  Aufrechnung

Hat der Vermieter mehrere aufzurechnende Forderungen gegen den Mieter, kann er die Reihenfolge der Aufrechnung bestimmen gemäß § 396 Abs. 1 BGB. Widerspricht der Mieter oder trifft der Vermieter keine Bestimmung, dann wird die nächste fällige Schuld getilgt gemäß § 366 Abs. 2 BGB. Gibt es mehrere fällige Forderungen, wird die getilgt, die dem Vermieter die geringere Sicherheit bietet. Werden z.B. Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet, sind zunächst die Betriebskostenvorauszahlungen aufzurechnen, da diese nach Eintritt der Abrechnungsreife erlöschen.

1.4 Verzicht 

Rechnet der Vermieter über die Mietkaution ab und zahlt sie zurück, kann  dies ein erhebliches  Indiz für ein Einverständnis mit dem Zustand der Mietsache und dem Verzicht auf etwaige Schadenesatzansprüche für erkennbare Schäden dar. Dieser Verzicht gilt nicht für die noch nicht fällige Betriebskostenabrechnung, da es dem Vermieter freisteht, ob er deshalb noch einen Teil der Mietkaution zurückbehält. 

1.5 Verjährung

Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren,(§§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter verpflichtet ist, über die Mietkaution abzurechnen. 

2.  Art der Erstattung der Mietkaution

Handelt es sich um ein Mietkautionssparbuch, welches an den Vermieter übergeben wurde, ist das Sparbuch zurückzugeben und die im Sparbuch verbriefte Forderung an den Mieter abzutreten. Wurde ein Sparbuch an den Vermieter übergeben und verpfändet, ist das Sparbuch an den Mieter zurückzugeben und durch den Vermieter zu erklären, dass er das Pfandrecht aufgibt. Im Fall einer Mietbürgschaft kann der Mieter verlangen, dass die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herausgegeben wird.
Bestehen die Mieter aus einer Personenmehrheit, wie bei einer Wohngemeinschaft, können die Mieter die Mietkaution nur gemeinsam zurückfordern. Wer von den Mietern die Mietkaution geleistet hat, ist dabei unerheblich, denn das betrifft nur das Innenverhältnis. Die Mieter können aber den Anspruch auf Erstattung der Mietkaution auf einen Mieter abtreten, der sie dann geltend machen kann.

3. Klage auf Rückforderung der Mietkaution 

Die Mietkaution kann  durch eine Zahlungsklage erfolgen. Sie kann auch durch Rechnungslegung  im Wege einer Stufenklage geltend gemacht werden; in der ersten Stufe wird die Abrechnung über die Mietkaution gefordert und in der zweiten Stufe die Zahlung der Mietkaution nach erteilter Auskunft.

3.1  Zahlungsklage
Wird die Mietkaution nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zurückgegeben, muss der Mieter im Rechtsstreit vortragen, dass die Mietsicherheit geleistet wurde, das Mietverhältnis beendet ist und die Rückgabe der Mietsache erfolgt ist und  eine angemessene Überlegungsfrist vergangen ist und das dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen.

3.2  Klage auf Rechnungslegung  durch Stufenklage

Die Rechenschaftspflicht über die Mietkaution umfasst auch die Auskunft, inwieweit Zinsen aus der Barkaution angefallen sind, § 359 BGB. Der Anspruch auf Rechnungslegung über die Mietkaution sollte sinnvoller Weise in einer Stufenklage geltend gemacht werden.

4. Wie ich Ihnen helfen kann:

• Führung des  Rechtsstreits des Mieters  auf Herausgabe der Mietkaution nach Kündigung
• Führung des Rechtsstreits des Vermieters  auf Abwehr der Herausgabe der Mietkaution nach Kündigung

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