1. Beratung und Vertretung bei Beendigung des Mietverhältnisses

• fristlose Kündigung
• fristgemäße Kündigung
• Kündigungsfristen
• Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und Irrtums
• Beendigung wegen Zeitablaufs bei Zeitverträgen
• Räumungsklage 
• Herausgabe der Mietwohnung
• Abnahmeprotokoll
• Geltendmachung von Nutzungsentschädigung bei verspäteter Herausgabe
• Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen 
• Schadenersatz bei Beschädigung der Mietwohnung
• Wegnahmerecht des Mieters bei Auszug  
• Abrechnung und Herausgabe der Mietkaution

2. Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter

Ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann sowohl ordentlich als auch außerordentlich gem. § 542 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)beendet werden.

Kündigungsarten sind:

• ordentliche Kündigung (mit gesetzlicher Kündigungsfrist)
• außerordentlichen befristete Kündigung
• außerordentlichen unbefristete (fristlose) Kündigung

2.1 Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz erkennt ein berechtigtes Interesse insbesondere in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

• schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmietern, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand oder  ständige un-pünktliche Mietzahlungenoder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung) Zu beachten: Die vorstehend angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen.
• Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (nicht: Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung).
• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

2.2 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall kann der Vermieter gleich fristlos kündigen  – muss also nicht erst eine Abmahnung aussprechen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution (siehe unten).

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.

Verteidigungsmöglichkeiten:

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter  abwenden, wenn er die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlt oder das Sozialamt/Jobcenter der Arbeitsagentur sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich ( Schonfristzahlung).

Ausnahme: Wenn der Mieter  innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatte und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, kann er von der Schonfristzahlung-Regelung keinen Gebrauch mehr machen.

Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn der Mieter  sich von der Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und die Aufrechnung sofort nach der Kündigung schriftlich erklärt (z. B. weil die Mietwohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Minderung berechtigen).

Aber beachten: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter oftmals auch eine ordentliche, also  fristgemäße Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen haben;  die fristgemäße Kündigung wird durch die  Schonfristnachzahlung nicht automatisch unwirksam, jedoch prüft das Gericht in einem etwaigen Gerichtsverfahren aber, ob in im konkreten Fall das Verschulden des Mieters  an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

2.3 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis grds. fristlos kündigen. 

Eine außerordentliche fristlose Kündigung (ohne Einhaltung der Kündigungsfrist) kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, wenn der Mieter sehr schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen des Mietvertrages ist grds., dass der Mieter eine mietrechtliche Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten hat und gleichwohl das abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt hat (§ 543 Absatz 3 BGB).

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor bei:

• ständiger unpünktlicher Mietzahlung

Bitte beachten: Hat der Mieter bereits eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erhalten, kann bereits eine weitere verspätete Zahlung derr Miete zu einer fristlosen Kündigung führen.

• nachhaltiger Störung des Hausfriedens (insb.  durch Lärm, Belästigung von Mitmietern)
• erheblicher Gefährdung der Mietsache
• unerlaubter Untervermietung

2.4 Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution

Der Mieter  darf die Kaution zwar in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, wobei die erste Kautionszahlung mit der ersten Monatsmiete fällig ist und die weiteren Raten sind zusammen mit den nachfolgenden Mietzahlungen fällig. Gerät der Mieter mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Zahlungsverzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen gemäß § 569 Absatz 2a BGB.

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Nützliche Links

www.mietrecht.net

Die Webseite der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im DAV